03.09.2020

Пару слов о добропорядочности приобретения.

В 2007 году я покупал дом. Локация – супер. Остальное – неважно, справимся. Одно из «неважно» - мутный продавец. Нет, с правом все ок – проверено. Но брак, развод, дети, участок на одном супруге, дом на втором но с доверенностью у первого, один живет там но без регистрации, второй там зарегистрирован, но не живет – бррр… И плюсом - семь пятниц на неделе, из серии «не хочу быть дворянкой столбовою, а хочу быть царицею морскою».

Короче, не буду читателя ввергать в дебри посылов и мотиваций той сделки – со старта понимал, что будут проблемы. Но локация все проблемы перечеркивала. Решено – берем. Но не просто берем, а строим определённую схему приобретения, цель которой – вывести на безоговорочную добропорядочность приобретения. Что и было сделано:

  • 1.Покупатель №1 купил объект у Продавца №0.
  • 2.Покупатель №1 привез кое-какие материалы и…. передумал строиться.
  • 3.Покупатель №1 отфоткал объект и дал объявление о продаже.
  • 4.Покупатель №2 увидел объявление и приехал на смотрины.
  • 5.Покупатель №1 и Покупатель №2 договорились о сделке.
  • 6.Покупатель №2 купил объект.

Результат: Покупатель №2 в юридическом смысле никак даже не контактировал с Продавцом №0 и является безоговорочным добропорядочным приобретателем.

Потом было 4 года судов, закончившихся с предсказуемым результатом. Залог победы – не вызывающая сомнение добропорядочность приобретения в цепочке сделок. Напомню – это было относительно давно, а сейчас же данные иллюзорные материи начинают блистать новыми красками.

К примеру, если вы купили квартиру (дом, дачу, участок), а ее предыдущий владелец заехал под банкротство (причем не важно, физик он или юрик), то с определенной степенью вероятности, вам грозят серьезные проблемы. Конкурсный управляющий и суд постараются откатить сделку взад, квартиру забрать, определить ее в конкурсную массу должника, а вас поставить в конец очереди кредиторов. Так что пару волнительных лет жизни вам будет обеспечено. А может и больше.

Нет, если вы дойдете до Верховного Суда, то есть вероятность, что он отменит решения нижестоящих судов и восстановит справедливость. По крайней мере его экономколлегия уже не раз отменяла «кривые» решения разнообразных судов по данной категории дел. Но помните – это только вероятность.

Для справки: только за 2019 год суды в рамках банкротства граждан рассмотрели 7500 заявлений об оспаривании сделок должника.

Для желающих покопаться в подлинниках манускриптов, а не верить абы кому на слово, могу порекомендовать изучить дело № А40-109856/2017. Там есть все: и банкротство, и откат сделки взад, и торги, и распоряжение квартирой, и право как таковое, и так далее.

А в целом, отобрать купленную недвижимость в рамках банкротного процесса, могут сейчас даже и у добропорядочного приобретателя. Точнее у того, кто думает, что он добропорядочный и ему ничего не грозит.

Основания могут быль любые: якобы нерыночные условия сделки, цена сделки, сомнения в платежеспособности покупателя, сомнения в реальности сделки, не должное оформление сделки, фактическое не распоряжение покупателем купленной недвижимостью и так далее.

Посему, если вы не профессиональный игрок этого рынка (с профессионалами несколько иные расклады), покупая квартиру (дом, участок, офис и проч.) в сегодняшних условиях необходимо совершить ряд действий:

– Заказать расширенную выписку из ЕГРН на заинтересовавший вас объект недвижимости.

- Изучить историю объекта.

– Проверить всех правопредшественников по картотекам судов и по базам ФССП и ЕФРСБ.

- Запросить отчет из Бюро кредитных историй о продавце и предпродавце.

Причем тревожным звоночком должно быть не только банкротство или исполнительное производство в отношении продавца, но если подобные движняки идут в отношении того, у кого он покупал.

Но при этом не надейтесь, что если вы все это сделали, то проблем не будет. Речь здесь идет только о двух вещах:

  • 1.Минимизации текущих рисков.
  • 2.Доказательство вашей должной (разумной) осмотрительности и осторожности в будущих спорах.

А это крайне важно, для того чтобы быть именно добропорядочным приобретателем не в житейском, а в правовом смысле. Именно то, что вы станете добропорядочным, увеличивает ваши шансы на то, чтобы впоследствии купленного не лишиться.

На этом доклад закончил, спасибо за внимание.

П.С. Товарищи, у кого есть вопросы ко мне, так и задавайте их именно мне - либо в личку, либо на почту (boss@1w.ru), а не жмите кнопку "обратиться к специалисту" вверху сайта. Она не лично моя, а корпоративная. Там люди работают, не стоит отвлекать их вопросами, заведомо не им адресованным.

Комментарии
RSS
10:36
+2
Сдается мне что такая правоприменительная практика по отчуждению имущества при процедуре банкротства и доказывании (!) должной осмотрительности Покупателем 2 — ни что иное как мина замедленного действия для конечных покупателей.Дай Бог если он один. И обезопасить себя на этапе приобретения сложно и трудоемко. Проще отказаться от сделки в пользу другого объекта, если игра свеч не стоит). либо быть готовым к танцам вприсядку в рамках процесса на пару годиков))))
20:07
+2
Я правильно понял, что суд сказал про решение другого суда «это все хрень — не считается»?
Ну допустим. А если бы по тому решению уже поработали бы приставы? Или у них тоже есть право принимать в работу одни решения суда, и игнорировать другие?
15:44
+1
Права такого конечно нет, но по факту приставы именно так и делают.
Свежие комментарии пользователей
21:48 - 27.10.2020
На каждое дело пришлось тратить не более 1,5 минут. А это рекорд товарищи! Всем коллективом аплодируем стоя!
Рекорды осуществления правосудия 2020.
18:17 - 23.10.2020
"курьезное правосудие". У меня давно была мысль такую рубрику завести. Данный материал туда бы вошел)))
От любви до 60 часов исправительных работ один шаг
13:53 - 22.10.2020
А на кой черт кому то нужно было идти в ВС с этим делом? Ну поделили бы квартиру после регистрации совместной...
ВС: Делим "долевку" при разводе.
23:17 - 21.10.2020
Трындец! Это какими же идиотами надо быть! Это даже не одноходовка, а какая-то полходовка. А boss говорит о каких-то...
Впервые в истории РФ к субсидиарке привлекли детей.
14:45 - 15.10.2020
Материал существенно пересекается со статьей от 05.10.2020 г. Допрос в налоговой: адвоката свидетелю!
Допрос в налоговой: я ничего не скажу без адвоката
Подпишись на нашу рассылку и будь в курсе свежих новостей и статей
Сайт находится в стадии тестирования. Если вы найдете ошибку в его работе, сообщите нам по электронной почте info@1w.ru