Покупка квартиры у граждан, имеющих долги, может грозить проблемами.

Купив квартиру, человек становится ее собственником — значит, он имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой квартирой и никто без его ведома и волеизъявления, не может этой недвижимостью распорядиться (ни продать ее, ни подарить).

Однако практика показывает, что квартиру могут продать и без ведома собственника и суд признает это законным. Почему так может произойти, можно продемонстрировать на примере одного дела, которое недавно рассматривалось в Верховном суде РФ.

В 2015 году женщина купила весьма недешевую квартиру в Москве. Цена сделки по договору купли-продажи составила 9,3 млн. рублей. По завершении всех расчетов покупательница стала законной собственницей. Как оказалось, ненадолго.

Спустя 3 года она получила сразу несколько исковых заявлений: о признании ее утратившей право собственности и о выселении.

Как выяснилось, ее квартиру продали с публичных торгов и, по данным Росреестра, теперь её собственником является совершенно другой человек. Женщина стала разбираться, в чем дело — и тут открылись неожиданные факты.

Предыдущая владелица квартиры через два года после сделки была признана банкротом. Она являлась индивидуальным предпринимателем, бизнес не задался и у нее накопилась сумма задолженности почти в 12 млн рублей.

Началась стандартная процедура банкротства. Арбитражный управляющий, назначенный вести это дело, обратил внимание на продажу квартиры. Цена договора была явно больше 10% от суммы требований кредиторов.

По действующему законодательству такую сделку могут оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства и при этом имеются признаки «подозрительной сделки»:

1) в результате сделки был причинен ущерб интересам кредиторов должника (учитывая стоимость квартиры, этот ущерб был очевиден);

2) другая сторона сделки знала об этом (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ).

При этом предполагается, что другой стороне все было известно, если на момент заключения сделки уже имелись признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (п. 2 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ).

Поскольку на дату продажи квартиры за продавцом уже числилась взысканная задолженность в 2 млн рублей (на сайте ФССП это можно было увидеть) — суд по иску арбитражного управляющего признал покупательницу заинтересованным лицом и признал договор продажи квартиры недействительной сделкой (определение АС г. Москвы от 20.04.2018 № А40-109856/17-103-137).

Причем сама покупательница ничего об этом не знала: повестку она не получила и дело рассмотрели без нее.

Далее арбитражный управляющий выставил квартиру на торги, и нашелся покупатель, который приобрел квартиру за 6,8 млн рублей. Стороны подписали договор, деньги пошли в счет оплаты долгов банкрота, а право собственности на квартиру зарегистрировали за новым покупателем.

В это время первая покупательница и узнала обо всем. Она тут же подала жалобу на определение суда, которым ее сделку отменили. Апелляционные и кассационные инстанции суда не нашли оснований для пересмотра этого дела.

По мнению суда, торги были проведены без нарушений, квартира на тот момент была включена в конкурсную массу, а значит право собственности законно перешло к новому покупателю. Иными словами, квартиру продали без ведома её собственника, но суд при этом подтвердил, что всё соответствует закону.

Спор дошел до Верховного суда РФ, где доводы о добросовестности первоначальной покупательницы были признаны обоснованными, поскольку документами подтверждалось, что она полностью рассчиталась с продавцом и фактически владела квартирой: там хранились ее вещи, у нее же были ключи от входной двери. Тогда как по второй сделке, с арбитражным управляющим, акт передачи жилья был заключен лишь формально, ведь продавец не имел доступа в квартиру, поскольку у него не было ключей.

Поэтому суд признал регистрацию права собственности за вторым покупателем недействительной, а вопрос о собственности первоначальной покупательницы передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции (ВС РФ, определение от 20.08.2020 по делу №А40-109856/2017). На данный момент судьба квартиры ещё не решена.

В любом случае, покупка квартиры у гражданина, имеющего серьезные долги, может грозить крупными неприятностями в будущем. Даже если на момент заключения сделки он не является банкротом, никто не гарантирует, что этого не произойдет в скором времени.

Сделки по продаже дорогостоящего имущества, заключенные в пределах 3-летнего срока, всегда интересуют арбитражных управляющих. Поэтому прежде чем решаться на покупку недвижимости, внимательно проверьте потенциального продавца на предмет долгов:

- по сайту Федеральной службы судебных приставов и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве;

- через портал «ГАС Правосудие», а также по сайтам арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Не лишним будет запросить у продавца выписку из бюро кредитных историй, чтобы увидеть, много ли у него кредитов и есть ли задолженности. Принимайте решение о заключении сделки, взвесив и оценив все возможные риски.

Автор - Андрей Карытин