Продажа коммерческой недвижимости физиком без налогов невозможна.

Важную новость для предпринимателей содержит письмо Минфина № 03-15-05/64949 от 24.07.2020 г. Если кратко, то доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не освобождаются от обложения НДФЛ независимо от срока владения. Для многих это «ой»…

Но давайте подробнее. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.

В то же время на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ, указанный подпункт не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Что же касается минимального предельного срока владения, дающего право вообще не уплачивать НДФЛ, то он не распространяется на нежилую недвижимость. 

В пп.17.1 ст. 217 НК РФ указано, что положения этого подпункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Там же указано исключение из этого правила — жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или доли в них, а также транспортные средства.

Вот и получается, что при продаже нежилой недвижимости ИП (пусть и бывшего) придется платить НДФЛ. Либо уменьшать его другими вычетами, например, социальными или покупкой квартиры, если не был ранее использован имущественный вычет на приобретение жилья.

Хотя ИП может «засхематозить» продажу по иному – провести куплю-продажу в рамках УСН. Если предприниматель воспользуется упрощенкой, то доход от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, будет обложен налогом по УСН.