Добросовестность приобретения: докажи!

На рассмотрение экономической коллегии Верховного суда в настоящий момент находится важный спор, переданный туда определением от 17.06.2020.

Речь в споре идет о том, что в результате цепочки сделок недвижимое имущество было выведено из конкурсной массы банкрота. Конкурсный управляющий и конкурсный кредитор обратились с требованием признать все сделки недействительными – сейчас это весьма распространенная практика. 

Хотя со старта было известно, что имущество было продано не аффилированным третьим лицам (далее – Ответчики) и на момент рассмотрения спора находилось в их владении. Ожидаемо-1: исковые требования были дополнены виндикационным иском к этим лицам. Ожидаемо-2: ответчики сослались на ст.302 ГК РФ и указали, что являются добросовестными приобретателями нежилого здания.

Суды первой и второй инстанции решили: всю цепочку признать недействительной как направленной на вывод активов из имущества банкрота, а также удовлетворить требование о виндикации имущества у конечных приобретателей.

АС Московского округа согласился с решением о недействительности таких сделок, но изменил решения нижестоящих судов в части виндикации оспариваемого объекта. Кассационный суд признал конечных приобретателей добросовестными и отказал в удовлетворении требования о виндикации. Истцы ожидаемо оспорили решение в части отказа в виндикации в Верховный суд.

«Уф», можно было бы выдохнуть, глядя на этот промежуточный результат. Спор сбросил «банкротную окраску» и сконцентрировался вокруг института защиты добросовестного приобретателя. Что как-бы более соответствует здравому смыслу и намного приятнее ответчику, к разочарованию конкурсников.

Но нам интересно не это.

Во-первых, сам факт. Да, очень часто конкурсные управляющие и суд разматывают в зад все сделки банкрота. Повторюсь: Все. Сделки. Известны даже случаи отматывания назад сделок по купле-продаже списанного и отходившего свой ресурс автотранспорта.

Во-вторых, стоит обратить внимание на то, на основании чего суды первой и апелляционной инстанций решили, что покупатели являются недобросовестными:

1. Ответчик приобрел имущество 06.06.2017. А заявление об оспаривании сделок было принято судом первой инстанции к производству определением от 18.05.2017. То есть в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) были размещены сведения о наличии судебного разбирательства по данному объекту права. Кроме того ответчики могли получить сведения об оспаривании сделок, в частности через поиск по картотеке арбитражных дел по текущему и предыдущим собственникам, а также через поиск по банку решений арбитражных судов по кадастровому номеру здания.

2. Ответчик не провел дополнительную проверку юридической судьбы здания. Продавец, у которого Ответчики приобретали здание, являлся собственником в течении шести месяцев. А до этого здание находилось в собственности на протяжении восьми лет. По мнению судов, это должно было вызвать у любого разумного покупателя настороженность.

3. Договор купли-продажи здания содержит условие об отсрочке оплаты без права залога продавца, а также об оплате лишь 1/6 цены до регистрации перехода права собственности, что перекладывает на продавца необоснованный риск и свидетельствует о намерении максимально быстро произвести отчуждение здания, что также должно было вызвать разумные сомнения у обычных приобретателей.

4. Ссылку Ответчиков на то, что они ознакомились с данными ЕГРН, в котором не было записей о каких-либо обременениях или арестах, суды отклонили, сославшись на позицию Верховного суда о том, что проверка покупателя не ограничивается запросом выписки из ЕГРН (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.10.2017 N 308-ЭС15-6280 по делу N А32-29459/2012).

На основании этих 4-х факторов суды первой и апелляционной инстанции признали Ответчиков не проявившими должной меры осмотрительности и, как следствие, недобросовестными, и удовлетворили требование о виндикации.

С указанными аргументами не согласился АС Московского округа, который и отменил решения нижестоящих судов в части виндикации. В обосновании такого мнения кассационный суд указал:

1. Общество, продавшее приобретателям здание, стало собственником на основании решения суда, вступившего в законную силу. Поэтому у приобретателей не должно было возникнуть никаких сомнений в законности получения имущества.

2. Ответчики не должны были знакомиться с данными картотеки дел и банка решений, так как это не входит в их круг обязанностей как приобретателей. Подобное мнение кассационный суд выразил со ссылкой на п. 95 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ". Данный пункт касается вопросов применения ст.174.1.ГК РФ, регулирующей вопросы распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом. Согласно ГК РФ, подобная сделка возможна, если контрагент не знал и не должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника. При этом в Постановлении указывается, что само по себе размещение судебного акта о наложении ареста в сети "Интернет" не означает, что контрагент является недобросовестным. Указанную позицию АС Московского округа применил в виндикационном споре.

3. В выписке из ЕГРН отсутствовали данные о наличии спора или обременений, поэтому и в данной части ответчики добросовестны.

4. Также кассационный суд указал, что имущество приобретено ответчиками на основании публикации объявления в газете по реальной рыночной цене, денежные средства были уплачены, ответчики не являются заинтересованными лицами по отношению к сторонам сделок, оспоренных в настоящем деле, после покупки имущества произведен дорогостоящий ремонт здания, в котором размещен медицинский центр.

На основании этих аргументов требования конкурсного управляющего и конкурсного кредитора были отклонены в части виндикации имущества.

Вышесказанное прекрасно, но тем не менее, вызывает массу вопросов.

Какой стандарт осмотрительности и разумности должен проявить потенциальный покупатель? Официально (на уровне Постановления КС РФ и Обзора судебной практики ВС РФ) к положительным обязанностям приобретателя отнесено требование о получении выписки из ЕГРН (1), проведение осмотра покупаемого объекта (2), ознакомление с правоустанавливающими документами (3), принятие мер для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество (4).

Но даже у тех, кто выполнил все перечисленное, суды умудряются находить признаки и объяснения неразумности и неосмотрительности, и признают такого покупателя недобросовестным.

Всё это тяжким бременем ложится на потенциальных приобретателей. Нужно не просто озаботиться о выполнении указанных действий, но и собрать достаточную доказательственную базу на случай судебного разбирательства.

Но и такого широкого перечня действия мало судебной практике. По мнению судов, любой разумный и осмотрительный покупатель при покупке недвижимости будет знакомиться с данными картотеки арбитражных дел о спорах на данное имущество, а также после этого «пробьёт» покупаемый объект в банке судебных решений. При этом любой нормальный и разумный человек сделает это после того, как получил «чистую» выписку из ЕГРН.

Отсюда возникает резонный вопрос: а какой смысл в таком реестре, если даже после того, как ознакомился с его данными, всё равно необходимо проверить правоустанавливающие и иные документы, «пробить» продавца по картотеке арбитражных дел, проверить объект в банке судебных дел, да и вообще – побыть самому себе частным детективом?

АС Московского округа совершенно правильно не согласился с мнением нижестоящих судов и указал, что подобных действий приобретатели совершать не должны. Картотека арбитражных дел очень узкоприменяемый инструмент, о наличии которого осведомлены далеко не все предприниматели, не говоря уж об обычных гражданах. Медленное расширение стандартов добросовестности мало чего оставляет за самим институтом. Зачем он нужен, если от лица, который захочет воспользоваться им, требуется совершить непомерное?

Именно поэтому рассмотрение данного спора Верховный судом очень важно для института добросовестного приобретателя. Если он подтвердит позицию суда первой инстанции и апелляции, то от добросовестности в нашем правопорядке ничего не останется. Стоит надеяться, что экономическая коллегия займёт грамотную позицию и подтвердит выводы АС Московского округа.