ВС: Систематическая купля-продажа недвижимости физиком, есть предпринимательство.
Продажа квартиры и двух нежилых помещений – есть предпринимательская деятельность! Так решила ФНС, доначислила продавцу НДФЛ, а Суды впоследствии согласились.
Так случилось потому, что данные сделки были направлены на получение прибыли, заключались систематически и носили однородный характер, а собственник владел всей недвижимостью недолго, причем в проданной квартире не жил ни дня. Подобное решение вопроса собственника не устроило и дело пришлось решать в Верховном суде.
Итак… В апреле 2018-го гражданка подала налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 год, отразив в ней 854 000 руб. В июле она заплатила эту сумму. Но позднее ИФНС провела камеральную проверку и пришла к выводу, что данная гражданка должна была заплатить существенно больше – почти на миллион.
Дело в том, что гражданка продала два нежилых помещения и одну квартиру, уменьшив сумму полученного дохода на расходы по их приобретению - ст. 220 НК позволяет так делать. Но, как всегда, имеется некоторое «но» - только если недвижимость не использовали в предпринимательских целях. А гражданка, по мнению мытарей, занималась предпринимательской деятельностью, поскольку систематически заключала подобные сделки: с 2013 года она продала четыре нежилых помещения (в 2013-м, 2014-м, 2016-м и 2017-м) и одну квартиру (в 2016-м).
Вот местная ИФНС и доначислила гражданке 927 706 руб. НДФЛ, обязав ее заплатить также пени и штраф. Гражданка не исполнила данное решение добровольно, и налоговики обратились в суд.
Три судебных инстанции встали на сторону ИФНС. Они посчитали, что сделки по продаже были направлены на получение прибыли, заключались систематически и носили однородный характер. Именно с такой вводной в данном деле пришлось разбираться ВС.
Предпринимательской является самостоятельная деятельность на свой риск, которая нацелена на систематическое получение прибыли, напомнили судья ВС. Одного лишь факта заключения возмездной сделки недостаточно, чтобы признать гражданина предпринимателем. О том, что в его действиях есть признаки предпринимательской деятельности, может говорить:
- изготовление или покупка имущества для последующего извлечения прибыли от его использования или продажи;
- хозяйственный учет операций по сделкам;
- взаимосвязанность сделок, совершенных в определенный период времени.
Повторяемость операций также может подтверждать предпринимательский характер деятельности по покупке и реализации недвижимости, добавил Верховный суд.
В данном же случае с квартирой суды обратили внимание на то, что гражданка в ней не жила и не была там зарегистрирована. Но этого недостаточно. Прежде всего, нужно доказать, что гражданка использовала эту квартиру для извлечения прибыли, подчеркнули в ВС.
В целом же суды ошибочно не проанализировали систематичность сделок с учетом того, что недвижимость гражданка покупала в разных налоговых периодах. Также они необоснованно уклонились от оценки характера и назначения этих объектов, которые были расположены в одном жилищном комплексе. Кроме того, нижестоящие инстанции не исследовали, допустимо ли применять единый подход при отнесении к предпринимательской деятельности как реализацию нежилых помещений, так и продажу квартиры, указал Верховный Суд.
Он также обратил внимание, что в качестве налоговой базы в решении ИФНС фигурирует доход, который гражданка получила в 2017 году от аналогичных сделок предыдущих периодов. Этому обстоятельству три нижестоящих судебных инстанции также не дали оценки. ВС кассационным определением отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (№ 39-КАД21-1-К1).
Мнение ВС о том, что к признакам предпринимательской деятельности относится использование квартир для извлечения прибыли, а не для удовлетворения жилищных потребностей, создает существенные риски для многих граждан. Причем не только для продавцов недвижимости, но и для наймодателей.
Исходя из этого подхода, многие сделки с жилыми помещениями потенциально могут быть признаны предпринимательскими со всеми вытекающими отсюда правовыми и налоговыми последствиями.
Продолжение темы:
