Квартира или апартаменты?

Неизвестный еще пару лет назад такой формат недвижимости как апартаменты, становится все популярнее. Причина понятна – рост цены на жилье с одной стороны и предложения девелоперов с другой, которые предпочитают строить именно апартаменты, чтобы уйти от законодательных ограничений в случаях, когда возвести жилой дом либо невозможно, либо дорого.

При этом у граждан появляется возможность сэкономить (разница при прочих равных может достигать 20-25%). Но есть пара «но»...

Например, законодательство до сих пор не относит апартаменты к жилым помещениям, что порождает ряд неудобств для жильцов. Кроме того, если что, то в суде владельцам такой недвижимости будет сложнее защитить свои права. Но давайте по порядку.

1.Правовой статус.

В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует, а с юридической точки зрения - это вообще нежилые помещения. Отсюда:

- Застройщик не должен обеспечивать жителей детскими садами, магазинами, поликлиниками и иной инфраструктурой.

- На апартаменты не распространяются жилые санитарные нормы, (шум, уборка, освещение и проч.).

- В апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию. Теоретически можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет, но практически и с этим проблемы.

2. Налоги.

- Жители многоэтажек по закону не платят налоги за землю.

- Хозяева апартаментов должны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за участок, на котором находится здание. А с учетом того, что гражданское и жилищное законодательство приравнивает апартаменты к нежилым помещениям коммерческого использования – налоговые платежи будут повышенные

- Владельцы квартир платят налог в размере 0,1%.

- Хозяевам апартаментов налоговая определит налоговую базу по кадастровой стоимости. И уже от нее захотеть в бюджет налог на имущество физлиц — с 0,5% до 2%. Кому что не нравится – в суд.

3. ЖКХ

Это тоже печальная для хозяев апартаментов позиция, ибо им придется оплачивать не только стоимость поставленного ресурса (газ, свет, вода, вывоз мусора), но и 20%-й НДС.

4. Долги.

За долги из квартиры должника выставить нельзя, если она для него есть единственное жилье. А вот лишить апартаментов его владельца – запросто. Ибо это всего лишь имущество, со всеми вытекающими - закон «Об исполнительном производстве» не предусматривает никакого иммунитета для таких помещений.

Есть и проблема защиты интересов покупателей апартаментов в случае банкротства застройщика. Покупатели квартир вправе требовать передачи жилого помещения. Тогда как дольщики, вложившие деньги в приобретение апартаментов, в случае введения в отношении должника процедуры банкротства вправе заявить лишь денежное требование с приобретением залогового статуса, объясняет Степанова.

5. Перспективы.

Сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект № 1162929-7, который призван восполнить пробелы в регулировании строительства и использовании апартаментов, устранить правовую неопределенность и повысить уровень защищенности владельцев апартаментов.

Инициатива предполагает введение в законодательство нового понятия — многофункциональные здания (МФЗ). Под ними будут понимать как раз апартаменты и на них распространят действие Жилищного кодекса и положения закона «Об участии в долевом строительстве». Застройщиков обяжут использовать эскроу-счетов для привлечения средств граждан и ответственности перед дольщиками. Также предлагается урегулировать вопросы приобретения прав на общее имущество в МФЗ и на участок под ним, установить особенности перепланировок и изменения назначения помещений в МФЗ, закрепить порядок проведения общих собраний собственников помещений.

По сути, идея законопроекта в его текущей редакции состоит в синхронизации правового режима апартаментов и обычных жилых помещений в многоквартирных домах. Но как там оно будет – неизвестно.

Итого.

- Покупаем апартаменты, а не квартиру. То есть экономим на старте – получаем большие риски и большую себестоимость содержания собственной недвижимости.

- Покупаем квартиру, а не апартаменты. Попадаем на большие расходы сейчас, но в дальнейшем тратим меньше, и более защищены законодательно.

Так что как там предпочтительнее – решайте сами.