Пару слов о добропорядочности приобретения.

В 2007 году я покупал дом. Локация – супер. Остальное – неважно, справимся. Одно из «неважно» - мутный продавец. Нет, с правом все ок – проверено. Но брак, развод, дети, участок на одном супруге, дом на втором но с доверенностью у первого, один живет там но без регистрации, второй там зарегистрирован, но не живет – бррр… И плюсом - семь пятниц на неделе, из серии «не хочу быть дворянкой столбовою, а хочу быть царицею морскою».

Короче, не буду читателя ввергать в дебри посылов и мотиваций той сделки – со старта понимал, что будут проблемы. Но локация все проблемы перечеркивала. Решено – берем. Но не просто берем, а строим определённую схему приобретения, цель которой – вывести на безоговорочную добропорядочность приобретения. Что и было сделано:

• 1.Покупатель №1 купил объект у Продавца №0.
• 2.Покупатель №1 привез кое-какие материалы и…. передумал строиться.
• 3.Покупатель №1 отфоткал объект и дал объявление о продаже.
• 4.Покупатель №2 увидел объявление и приехал на смотрины.
• 5.Покупатель №1 и Покупатель №2 договорились о сделке.
• 6.Покупатель №2 купил объект.

Результат: Покупатель №2 в юридическом смысле никак даже не контактировал с Продавцом №0 и является безоговорочным добропорядочным приобретателем.

Потом было 4 года судов, закончившихся с предсказуемым результатом. Залог победы – не вызывающая сомнение добропорядочность приобретения в цепочке сделок. Напомню – это было относительно давно, а сейчас же данные иллюзорные материи начинают блистать новыми красками.

К примеру, если вы купили квартиру (дом, дачу, участок), а ее предыдущий владелец заехал под банкротство (причем не важно, физик он или юрик), то с определенной степенью вероятности, вам грозят серьезные проблемы. Конкурсный управляющий и суд постараются откатить сделку взад, квартиру забрать, определить ее в конкурсную массу должника, а вас поставить в конец очереди кредиторов. Так что пару волнительных лет жизни вам будет обеспечено. А может и больше.

Нет, если вы дойдете до Верховного Суда, то есть вероятность, что он отменит решения нижестоящих судов и восстановит справедливость. По крайней мере его экономколлегия уже не раз отменяла «кривые» решения разнообразных судов по данной категории дел. Но помните – это только вероятность.

Для справки: только за 2019 год суды в рамках банкротства граждан рассмотрели 7500 заявлений об оспаривании сделок должника.

Для желающих покопаться в подлинниках манускриптов, а не верить абы кому на слово, могу порекомендовать изучить дело № А40-109856/2017. Там есть все: и банкротство, и откат сделки взад, и торги, и распоряжение квартирой, и право как таковое, и так далее.

А в целом, отобрать купленную недвижимость в рамках банкротного процесса, могут сейчас даже и у добропорядочного приобретателя. Точнее у того, кто думает, что он добропорядочный и ему ничего не грозит.

Основания могут быль любые: якобы нерыночные условия сделки, цена сделки, сомнения в платежеспособности покупателя, сомнения в реальности сделки, не должное оформление сделки, фактическое не распоряжение покупателем купленной недвижимостью и так далее.

Посему, если вы не профессиональный игрок этого рынка (с профессионалами несколько иные расклады), покупая квартиру (дом, участок, офис и проч.) в сегодняшних условиях необходимо совершить ряд действий:

– Заказать расширенную выписку из ЕГРН на заинтересовавший вас объект недвижимости.

- Изучить историю объекта.

– Проверить всех правопредшественников по картотекам судов и по базам ФССП и ЕФРСБ.

- Запросить отчет из Бюро кредитных историй о продавце и предпродавце.

Причем тревожным звоночком должно быть не только банкротство или исполнительное производство в отношении продавца, но если подобные движняки идут в отношении того, у кого он покупал.

Но при этом не надейтесь, что если вы все это сделали, то проблем не будет. Речь здесь идет только о двух вещах:

• 1.Минимизации текущих рисков.
• 2.Доказательство вашей должной (разумной) осмотрительности и осторожности в будущих спорах.

А это крайне важно, для того чтобы быть именно добропорядочным приобретателем не в житейском, а в правовом смысле. Именно то, что вы станете добропорядочным, увеличивает ваши шансы на то, чтобы впоследствии купленного не лишиться.

На этом доклад закончил, спасибо за внимание.

П.С. Товарищи, у кого есть вопросы ко мне, так и задавайте их именно мне - либо в личку, либо на почту (boss@1w.ru), а не жмите кнопку "обратиться к специалисту" вверху сайта. Она не лично моя, а корпоративная. Там люди работают, не стоит отвлекать их вопросами, заведомо не им адресованным.