ИП на УСН: в подарок объект недвижимости от родственника - считаем налог

Для начала разберемся, в каких случаях у ИП образуется доход при получении объекта в дар.

Как разъясняет Минфин России в Письме от 27.07.2018 N 03-11-11/52999, в случае заключения договора дарения между физическими лицами вне рамок предпринимательской деятельности на индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения и получившего в порядке дарения имущество от близкого родственника, порядок учета доходов, предусмотренный гл. 26.2 Налогового кодекса РФ, не распространяется.

Доход в виде нежилого помещения, полученного в порядке дарения одним физическим лицом от другого физического лица, подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ.

При этом доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, в случае если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца и мать) братьями и сестрами) (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Таким образом, если физическое лицо - даритель является членом семьи или близким родственником в соответствии с СК РФ по отношению к одариваемому физическому лицу, то такой доход в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, не подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Однако анализ судебной практики показывает, что для применения нормы ст. 217 НК РФ необходимо выполнение еще одного условия: чтобы использование полученного в дар имущества производилось в личных, а не предпринимательских целях (см., например, Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.03.2021 N Ф04-6192/2020 по делу N А70-7735/2020, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.05.2021 N Ф07-4079/2021 по делу N А42-3385/2020).

Таким образом, полученное в дар ИП недвижимое имущество, в случае если он в дальнейшем использует его в предпринимательской деятельности, образует доход, который необходимо включить в налоговую базу по УСН. Иная позиция приведет к спору с налоговыми органами.

В какой сумме образуется доход?

Рассмотрим ситуацию одного дела.

Так, ИП получил от дочери недвижимость по договору дарения. Стоимость имущества предприниматель в состав доходов не включил. Налоговый орган доначислил УСН и взносы, включив суммы из договоров дарения: недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.

АС Волго-Вятского округа согласился[1] с инспекцией, что цену безвозмездно полученного имущества надо включить в доходы. Однако доначисление налога и взносов отменил, поскольку налоговики не установили рыночную цену недвижимости.

Суд отклонил довод инспекции о возможности применять п. 3 ст. 105.3 НК РФ, по которому при определении налоговой базы цену, указанную в договоре дарения, считают рыночной. Договоры дарения безвозмездные, цену по ним стороны не использовали, оплаты не было. По ГК РФ ценой по соглашению сторон руководствуются в возмездном договоре. Кроме того, по НК РФ под рыночными понимают цены, которые действуют в сделках между невзаимозависимыми лицами.

Анализируя судебную практику[2] также стоит отметить, что в ситуации дарения недвижимости ИП на УСН, если стороны являются взаимозависимыми, то ИП-получатель включает в состав дохода по УСН рыночную стоимость объектов недвижимости, подтвержденную отчетом оценщика и определенную на момент регистрации договора дарения недвижимости. Кадастровая стоимость в случае, если ИП на УСН не используется[3]. При этом именно на ИП-получателе дохода лежит обязанность по проведению оценки с целью определения дохода[4].

Резюме:

1. Полученное имущество надлежит включить в доход по УСН ИП

   в случае, если в дальнейшем недвижимость будет использоваться в предпринимательских целях.

2. При определении дохода по УСН в расчет не берется ни кадастровая стоимость, ни цена, указанная в договоре дарения между сторонами сделки
3. ИП-получатель включает в состав дохода по УСН рыночную стоимость объектов недвижимости, подтвержденную отчетом оценщика и определенную на момент регистрации договора дарения недвижимости. При этом именно на ИП-получателе дохода лежит обязанность по проведению оценки с целью определения дохода.

Источники:

[1] Постановление АС Волго-Вятского округа от 25.01.2023 по делу N А28-8623/2021

[2] Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 N 08АП-10347/2020 по делу N А70-7735/2020, Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.03.2021 N Ф04-6192/2020 данное Постановление оставлено без изменения)

[3] п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015)

[4] Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 N 17АП-15498/2018-АК по делу N А50П-1045/2017