Как купить и продать болото

Сегодня я расскажу о коммерческом проекте, который был разработан и почти реализован в одном сибирском городе. Красота и изящество проекта (не криминал!) настолько меня поразили, что не могу не поделиться его деталями с вами. Для удобства будем называть его «схема».

Что мы имеем? Областной центр в Сибири. Несмотря на необъятность нашей Родины, зажат между великими сибирскими реками, великими РЖД ветками и прочей сельхозкой, поэтому остро стоит земельный вопрос. Отсюда непрерывно растущие цены на недвижимость. строительный бум и прочие атрибуты капитализма. Земля под МКД уходит с аукционов по диким ценам, и ее в силу невозобновляемости ресурса все меньше и меньше.

А между тем, практически деля город пополам, в него вклинивается огромная водоохранная зона (болотистая пойма небольшой речки, втекающей потом в большую) на которой к тому же растет уникальный хвойный лес, чуть ли не обладающий статусом памятника природы.

Почва там песчаная и в одном пустынном месте, аккурат возле ЛЭП у нашего героического ООО (так и будем его называть) с 2007 года был небольшой карьерчик по добыче песка.

Это завязка.

Жаль. Очень жаль что не могу я проникнуть в светлую голову разработчика схемы, поэтому не все его ходы из сегодня очевидны. Придется идти по фактам.

В 2019 году новым учредителем этого ООО становится юрист одного непоследнего в городе человека, родом из 90-х, известного склонностью к ведению бизнеса методами этих самых 90-х. Но нет, это я конечно грубо выразился – никаких громких заказных убийств. Ну может пара сгоревших объектов недвижимости. Но и это не точно, вроде бы один объект не он а наоборот ему сожгли. Одним словом, вот такой человек. Впрочем, кто без греха?

В течение следующего года шла проработка схемы и подготовка проектной документации. Ну да, я же не сказал самого главного – что это был за проект.

Ах, что это был за проект! Пальчики оближешь! Записывайте – ПРОЕКТ ИСКУССТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ИЗУ) НА ВОДНОМ ОБЪЕКТЕ. Никогда не слышали о таком звере? А ведь это такое замечательное изобретение человечества, в сравнении с которым меркнут и гильотина и динамит и даже единый налоговый счет. Неюристы можете почитать закон, а юристам поясню – вы можете создать (отсыпать) этот самый ИЗУ где вам заблагорассудится: на любом водном объекте и на любой площади и, если все будет хорошо, получить его потом бесплатно в собственность. Да, там есть конкурсные процедуры, но порядок цифр к уплате живыми деньгами совершенно другой, т.к. основные затраты падают в создание этого самого ИЗУ, а это как правило натуральное болото или вообще водоем без признаков каких-либо коммуникаций.

Но как же так, спросит опытный в стройке читатель, да ведь нельзя построить даже уличный туалет в санитарной зоне источников водоснабжения, не говоря уже о водоохранной зоне? Не переживайте, законы у нас не дураки пишут. Все предусмотрено. Просто это другое. Для проектирования делается специальное экологическое исследование и экспертиза, и все получается наилучшим образом – бобры расселяются в новое муниципальное жилье, рыба депортируется, на комаров возбуждаем уголовные дела и отправляем в шторм Z.

На стадии экологической экспертизы видимо у ООО возникли некоторые проблемы, полагаю, что Облприроднадзор встал на защиту отдельных комаров, но и тут светлые головы не растерялись.

В 2020 году в состав учредителей ООО входит жена высокопоставленного тыловика МЧС области некая Т.

Пару слов об этой талантливой женщине. Начав буквально с голой кочки (помните знаменитый диалог в «Москва слезам не верит» - выходить нужно за лейтенанта), будучи женой госслужащего, она не погрязла в круговороте дом-стирка-дети-уборка, а стала заниматься бизнесом в сфере недвижимости, да и заимела в итоге несколько немаленьких торговых центров и других прибыльных объектов в центральных частях городов нашей красивой области, общая стоимость которых по некоторым оценкам приближалась к миллиарду рублей еще по тем, довоенным ценам.

Так зачем же она вот так взяла и вошла в это ООО? Да просто так совпало, что ранее, под руководством ее мужа в МЧС работал некий гражданин, который в один прекрасный день решил, что засиделся и вдруг стал главой межрегионального управления Росприроднадзора.

Ну и просто так совпало, что после того как Т. стала соучредителем ООО, проект создания ИЗУ прошел экологическую экспертизу и стал быть готовым к аукциону.

Понятно, что аукцион — это всегда некоторый риск и неизвестность, мало ли какая шантрапа туда может залезть. Но и тут наше ООО не растерялось, а взяло и включило в состав территории ИЗУ (а это ни много ни мало 46 гектар возле центра города) тот самый карьер возле ЛЭП. Бинго! Теперь, для участия в аукционе нужно было получить согласие владельца карьера, а владелец кто? Единственный и неповторимый участник аукциона наше ООО! Ну красиво же?

Аукцион был выигран всухую и сразу же получено разрешение на создание ИЗУ. Проект предполагал возведение целого жилого микрорайона с набережной, фонтанами и полным набором социальных объектов. И чтобы музыка играла.

Осталось буквально несколько формальностей – нужно было внести изменения в генплан города. Ну, для людей с такими талантами и связями это вообще не стало проблемой – изменения в генплан были запроектированы в олимпийски рекордные сроки и назначены публичные слушания. Нашлись, нашлись наивные дурачки из числа жителей города, которые заявляли свои возражения, но их администрация города отбивала железными аргументами – возражения не принимаются, поскольку аукцион на создание ИЗУ уже проведен! Я считаю это правильно: во-первых, холопы свое место знать должны, а во-вторых, не согласен, значит нужно было самому в аукционе участвовать, а не уважаемым людям голову морочить.

Ну вот и всё собственно. Схема была реализована. А в чем смысл схемы, спросите вы? Ведь человек, мало-мальски близкий к строительным делам представляет, что создать на водоеме хотя бы один квадратный километр земли, пригодной для постройки там хотя бы девятиэтажки, требует колоссального количества денег, которые еще где-то нужно найти. Участочек-то выходит по затратам платиновый!

Но все просто, потому что гениально. Сначала вернемся к началу статьи – в городе не хватает земель под застройку. А мы живем где? В капитализме. Следовательно недостаток предложений невидимая рука рынка превращает в рост цен на них.

Цифры просты. В то же самое время, один из последних оставшихся участков под МКД на окраине города. был куплен застройщиком на аукционе по 46 млн. руб. за 1 гектар. А участок нашего ООО (напомню почти в центре) в 46 гектар обошелся нашему ООО в 1 млн. 72 тысячи рублей. ВЕСЬ. В пересчете на гектар это 23 тысячи рублей. 230 рублей за сотку. Под таким углом не такой уж и платиновый участочек, а? Кроме того, не нужно думать, что это было 46 гектар водной глади, большей частью это была вполне пригодная к застройке почва в окружении соснового бора, уж по крайней мере не хуже той, где Петр Первый себе городок отстроил.

Следующим логичным шагом нужно было монетизировать всю эту историю, отбить понесенные затраты и немного заработать. Ходят слухи, что земля (ну конечно не земля, а 100% доли ООО ей владеющей) была предложена московскому ПИКу и еще кому-то схожего масштаба, но сделка по какой-то причине не состоялась.

На этом полоса везения кончилась. Помните госпожу Т., после входа которой в бизнес удалось получить экологическое заключение? Как ВНЕЗАПНО оказалось, все ее торговые центры были нажиты нечестно. Вот тебе и бизнесвумен! Муженек-то ее, представляете? Воровал в МЧСе, да так хорошо это у него получалось, что только доказанная сумма близится к миллиарду (ну а мы то с вами знаем, какой процент украденного следствию обычно удается доказать), а подельником у него прошел тот самый соратник, руливший Росприроднадзором. Их мало того, что закрыли, так еще и конфисковали все нажитое имущество, заводы, пароходы и долю в нашем ООО. И теперь блокирующей долей в юрлице владеет ТУ Росимущества. И что с этим полугосударственным активом теперь делать совершенно непонятно. Какая ирония….

Но согласитесь, какова была задумка? Красиво, изящно, тонко, умно, абсолютно всё в рамках закона. Разработчик – однозначно гений и талант. Учитесь, а то так и будете всю жизнь с криптой ковыряться, копейки считать.

P.S. Заходите на мой канал в телеграмме «Все Юристы Чудачьё» (https://t.me/alllawyersareassholes)