Двойная продажа. Правее тот, кто успел.
Клиент задал интересный вопрос (далее за ним последует суд, а пока готовимся). Итак, застройщик-мошенник в доме на 120 квартир, продал 270 квартир. То есть продал одну и ту же квартиру два и более раз. Есть уголовное дело, преступники определены, ОПГ выявлено, но с квартирами-то что? Кто попал, а кто жилье получит?
Изучение вопроса показало, что ситуация не уникальна и по ней даже Верховный Суд РФ (ВС) уже волеизъявлялся. Например, относительно недавно им было рассмотрено дело по двойной продаже одной и той же квартиры в Армавире.
Два дольщика купили одну и ту же квартиру. Когда все вскрылось, между ними резонно возник спор – чья квартира-то? Сами решить не смогли. Далее суд. Но суды не установили, кто получил недвижимость во владение раньше и коллегия отправила дело на пересмотр. В результате дело дошло до ВС.
Итак, Армавир. На одну и ту же квартиру претендуют два дольщика — Татьяна Чернецкая и Егор Попов. Татьяна Чернецкая в июне 2014 года заключила договор долевого участия с индивидуальным предпринимателем Александром Меньшиковым. Он, в свою очередь, в июле 2015 года заключил договор о совместной деятельности с ООО «Траст-Т», которому перешли права и обязанности предпринимателя как застройщика.
Сославшись на этот договор, суд в споре администрации и Александра Меньшикова о сносе дома признал право собственности на квартиру за «Траст-Т». А позже в отношении Александра Меньшикова и директора общества было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества.
А в марте 2018 года в отношении той же квартиры договор с «Траст-Т» заключил Егор Попов. Но обязанности по договору общество не выполнило, не зарегистрировало за собой право собственности на квартиру и не передало ее дольщику.
Егор Попов подал иск к «Траст-Т» о признании права собственности на квартиру. Первая инстанция его поддержала, решив, что действия истца и общества были направлены на создание спорного недвижимого имущества и передаче его в собственность истца.
Но апелляция, рассмотрев дело по правилам первой инстанции с учетом встречного иска Татьяны Чернецкой о признании права собственности общества отсутствующим, встала на ее сторону.
По мнению суда, к «Траст-Т» перешли все права Александра Меньшикова как застройщика. А Егор Попов не доказал, что Татьяна Чернецкая знала или должна была знать о признании судом права собственности на квартиру за обществом и о последующей ее продаже Егору Попову.
С этим согласилась кассация.
Но гражданская коллегия ВС пришла к другим выводам. ВС напомнил, что к подобным спорам следует применять ст.398 ГК о порядке исполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о госрегистрации перехода права собственности того лица, во владение которого фактически передано это имущество. В иных же случаях руководствоваться надо тем, кто раньше заключил договор. А если это неизвестно, то кто первый предъявил иск.
В данном деле в отношении одной и той же квартиры есть два договора: от 2014 года с Татьяной Чернецкой и от 2018 года с Егором Поповым. Значит, чтобы решить, кому из них принадлежит право на квартиру, судам надо было установить, передано ли спорное имущество во владение кому-либо из истцов, так как такая передача исключает возможность передачи квартиры другому истцу. Однако суды этого не сделали.
В качестве «итого» гражданская коллегия Верховного Суда напомнила, что преимущество у того, кому квартира фактически передана во владение и дело было отправлено на пересмотр в апелляцию.
